Ugovori o poklonu, kao što naziv sugeriše, gde je najčešći tip ugovora onaj o poklonu nepokretnosti, predstavljaju dogovor gde jedna strana prenosi vlasništvo nad nepokretnošću na drugu, bez traženja bilo kakve finansijske nadoknade.

Ipak, ovakvi ugovori zahtevaju pažljivu pripremu kako bi se izbegle moguće komplikacije. Važno je da budu u skladu sa zakonom, što uključuje detaljno razumevanje pravnih pravila kako bi ugovor bio validan i izbegli pravni rizici.

U daljem tekstu možete pronaći sve što je potrebno da znate o ovakvom tipu ugovora.

Kako se sklapa ugovor o poklonu nepokretnosti?

Ugovor o poklonu nepokretnosti predstavlja pravni akt kojim jedna strana, u znak darežljivosti, prenosi vlasništvo nad nekretninom na drugu stranu. Ovaj ugovor o poklonu se sklapa dok su obe strane žive, a mogu ga zaključiti i fizička i pravna lica.

Da bi ugovor bio važeći, potrebna je saglasnost obe strane i jasna namera poklonodavca da nekretninu pokloni. Ako ta namera izostane, ugovor neće biti tretiran kao poklon, već kao neka druga vrsta pravnog aranžmana. Bez iskrene želje za darivanjem, ugovor je ništavan.

Ako osoba koja primi poklon (poklonoprimac) pokaže nezahvalnost prema osobi koja je poklonila (poklonodavac), poklonodavac ima pravo da poklon opozove. To pravo se ostvaruje sudskim putem, ali mora biti iskorišćeno u roku od tri godine od trenutka kada se nezahvalno ponašanje dogodilo.

Pod kojim uslovima može da se sklopi ugovor o poklonu?

Da bi ugovor o poklonu nepokretnosti bio pravno važeći, onaj koji poklanja (poklonodavac) mora biti potpuno poslovno sposoban. S druge strane, za onog koji poklon prima (poklonoprimac) ta sposobnost nije obavezna.

Poslovna sposobnost za zaključivanje ovog ugovora zavisi od uzrasta:

• Mlađi maloletnici (ispod 14 godina): U ovom slučaju, ugovor o poklonu nepokretnosti nije moguće sklopiti bez odobrenja roditelja ili staratelja. To znači da dete ne može da primi nekretninu kao poklon ako njegovi staratelji ne daju saglasnost. Kada saglasnost postoji, nekretnina može biti korišćena, ali odgovornost za poreze i održavanje ostaje na starateljima.

• Stariji maloletnici (od 14 do 18 godina): Stariji maloletnici mogu samostalno zaključiti ugovor o poklonu nepokretnosti bez prethodne saglasnosti roditelja ili staratelja. Međutim, staratelji i dalje imaju pravo da nadgledaju ugovor i reaguju ukoliko smatraju da maloletnik nije doneo najbolju odluku.

Šta treba proverite pre potpisivanja ugovora o poklonu nepokretnosti?

Prvi korak u pripremi ugovora o poklonu nepokretnosti je provera njenog pravnog statusa. To obično radi advokat kako bi osigurao da na nekretnini ne postoje dugovanja, hipoteke ili sudski sporovi koji bi mogli da otežaju prenos vlasništva.

Potrebno je proveriti i da li neko drugo lice polaže zakonsko pravo na nepokretnost, kao i da li je ona legalno izgrađena i upisana u zvanične registre, što je neophodan korak pre overe ugovora i prenosa vlasništva.

Nakon što su provere završene, poklonodavac i poklonoprimac dogovaraju sve detalje ugovora, uključujući specifične uslove koji odgovaraju njihovim potrebama. Advokat će potom taj dogovor pretočiti u pravno validan dokument koji precizno definiše njihove obaveze i prava.

Kada postajete vlasnik poklonjene nekretnine?

Da biste postali zvanični vlasnik nekretnine dobijene na poklon, nije dovoljno samo potpisati ugovor ili preuzeti imovinu. Ugovor o poklonu mora biti potpisan kod notara koji je nadležan za područje u kojem se nepokretnost nalazi i upisan u katastar. 

Tek nakon što se vaše ime zvanično zabeleži u katastru, pravno postajete vlasnik nekretnine.

Zato je veoma važno da odmah nakon potpisivanja ugovora podnesete zahtev katastru za upis. Izvod iz katastra predstavlja dokaz vašeg vlasništva i koristi se za prodaju, izdavanje ili izradu planova. Bez ovih koraka, vaša imovina nije zvanično registrovana na vaše ime.

Da li je moguće opozvati ugovor o poklonu nepokretnosti?

Ugovor o poklonu nepokretnosti može se opozvati u određenim situacijama. Na primer, povlačenje je moguće ako se obe strane slože, ako dođe do povrede ugovorenih obaveza, ili usled značajnih promena okolnosti.

Za ovakvu izmenu ili raskid ugovora potrebno je da obe strane daju pismeni pristanak i da potpišu dokument kojim se ugovor poništava. Nakon poništenja, nekretnina se vraća prvobitnom vlasniku, tj. poklonodavcu, a promene vlasništva moraju ponovo biti evidentirane u katastru.

Poklonodavac ima pravo da opozove ugovor u sledećim slučajevima:

• Ako poklonoprimac pokazuje nezahvalnost, na primer, ne poštuje dogovorene uslove ili ne održava nekretninu kako treba;
• Ako poklonodavac ostane bez osnovnih sredstava za život i postane materijalno ugrožen.

U situacijama gde poklonoprimac pokaže nezahvalnost nakon što primi poklon, poklonodavac ima zakonsko pravo da raskine ugovor sudskim putem u roku od tri godine. Sa druge strane, poklonoprimac može tražiti poništenje ako poklonodavac ne poštuje ugovorene obaveze.